Køb af bolig: tjekliste, rapporter og omkostninger

Opdateret 23. oktober 2026. At købe bolig er for de fleste den største handel i livet. Her er de vigtigste trin, de rapporter og forsikringer du skal kende, og de omkostninger der kommer oveni købsprisen.

Trin for trin

1. Afklar budgettet med banken, og få en forhåndsgodkendelse. Som køber skal du selv betale mindst 5 % af købesummen i udbetaling.
2. Find boligen, og læs salgsopstilling, tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke grundigt.
3. Få boligen undersøgt. Tag gerne en byggesagkyndig med, hvis rapporterne nævner skader, du er i tvivl om.
4. Få en køberrådgiver, fx en advokat, til at gennemgå handlen og bede om advokatforbehold.
5. Underskriv købsaftalen. Du har fortrydelsesret i 6 hverdage mod at betale 1 % af købesummen til sælger, hvis du fortryder.
6. Tag stilling til ejerskifteforsikring senest ved underskrift. Sælger betaler typisk halvdelen.
7. Lån, skøde og tinglysning. Køberrådgiveren eller banken sørger for skøde og pantebreve.
8. Overtagelsen: aflæs målere, og gennemgå boligen. Meld fejl hurtigt.

Rapporterne i huseftersynsordningen

Ved salg af huse bruger sælger typisk huseftersynsordningen. Den består af en tilstandsrapport fra en beskikket bygningssagkyndig og en elinstallationsrapport fra en elinstallatørvirksomhed. Rapporterne er en forudsætning for, at du kan tegne ejerskifteforsikring.

Dokument	Udarbejdes af	Gyldighed
Tilstandsrapport	Beskikket bygningssagkyndig	6 måneder fra indberetning
Elinstallationsrapport	Elinstallatørvirksomhed	1 år
Energimærke	Certificeret energimærkningsfirma	10 år (skal være opdateret ved salg)

Læs mere: Tilstandsrapport og elinstallationsrapport: sådan læser du dem og Energimærke: hvad viser det?

Ejerskifteforsikring

Sælger kan sende et tilbud om ejerskifteforsikring sammen med rapporterne og erklære at betale mindst halvdelen af præmien. Så er sælger fri for ansvar for skjulte fejl og mangler, uanset om du som køber tegner forsikringen. Uden huseftersynsordningen hæfter sælger for skjulte fejl i 10 år. Ejerskifteforsikringen dækker fejl, der ikke står i rapporterne, så den er værd at tegne for de fleste købere.

Omkostningerne oveni købsprisen

• Tinglysningsafgift for skødet: 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen.
• Tinglysningsafgift for pantebreve: 1.825 kr. + 1,25 % af lånets hovedstol (fra 2026).
• Låneomkostninger: stiftelsesgebyr, kurtage og kursfradrag hos realkreditinstitut og bank.
• Køberrådgivning: advokat eller anden rådgiver.
• Ejerskifteforsikring: køber betaler typisk halvdelen af præmien.
• Forholdsmæssig afregning af fx ejendomsskatter og forbrug på overtagelsesdagen.

Se mere om afgiften i artiklen Tinglysningsafgift 2026: sådan beregnes den.

Efter købet: boligskat og energi

• Ret din forskudsopgørelse, så du betaler den rigtige ejendomsværdiskat og grundskyld. Se ejendomsskat 2027 med beregner.
• Brug energimærkets forslag til at prioritere forbedringer, fx efterisolering eller varmepumpe.
• Aftal forsyninger: el, varme, vand, internet og forsikringer.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget skal jeg selv betale i udbetaling?

Mindst 5 % af købesummen. Resten finansieres typisk med realkreditlån op til 80 % og et banklån.

Kan jeg fortryde et boligkøb?

Ja, inden for 6 hverdage efter at du har underskrevet købsaftalen. Du skal betale 1 % af købesummen til sælger. Med et advokatforbehold kan din rådgiver ofte godkende eller afvise handlen uden omkostning.

Hvad dækker ejerskifteforsikringen?

Den dækker skjulte fejl og mangler, som ikke står i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Læs betingelserne, og overvej tilvalg.

Kilder

• Skatteministeriet: Satser i tinglysningsafgiftsloven
• Sikkerhedsstyrelsen: Brug huseftersynsordningen
• Boligejer.dk: Huseftersynsordningen

Guiden er vejledende og ikke juridisk rådgivning. Brug en køberrådgiver ved boligkøb.